بازار مسکن این روزها با تنش‌های زیادی مواجه است؛ از گرانی‌های روز به روز گرفته تا ترفندهای جدید مشاوران املاک که به قیمت خون خریدار تمام می‌شود و نه نهاد نظارتی هم جوابگوی این بی‌نظمی نیست. تمام این شرایط قامت خریداران مسکن را روز به روز خمیده‌تر می‌کند.
بررسی میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد که پدیده دو قولنامه‌ای و سه قولنامه‌ای که این روزها بلای جان بازار مسکن شده، روشی است که در آن واحد مسکونی توسط مشاوران املاکی خریداری می‌شود و با معاملات مکرر صوری در بین اعضای همان دفتر، نهایتاً با قیمت‌های بالاتر به فروش قطعی می‌رسد به گونه‌ای که در این روش که به عنوان ترفند مشاوران املاک مطرح می‌شود واحد مسکونی نهایتا چند برابر ارزش آن به دست خریدار واقعی می‌رسد و بنگاه‌های املاکی با معاملات مکرر در ابتدا قیمت واحدها را افزایش می‌دهند و بعد به بازار عرضه می‌کنند این درحالی است که پیش‌تر مشاوران املاک با آگهی دادن در سایت‌های “خرید و فروش” بدون آنکه واحد به‌طور حقیقی موجود باشد سعی در قیمت‌گذاری منطقه مورد نظر داشتند، اقدامی که با ورود دادستانی به سایت‌های فروش و حذف درج قیمت در آگهی‌ها تا حدی مخل کار دلالان مسکن شد اما این بار با ترفندی جدید به میدان آمده تا سود خود را در معاملات به هر قیمتی که شده بالا ببرند.
فهرست مطالب مقاله
متهم اصلی
محسن فلکی کارشناس مسکن در این خصوص به «آرمان ملی» گفت: نمی‌توان از اتحادیه مشاورین املاک خواست تا با نظارت خود درجهت بهبود نفع مردم و کاهش دلالی مشاورین املاک قدم بردارند.
این کارشناس مسکن افزود: از 50 یا 100 سال پیش فعالیت برخی مشاوران املاک درجهت دلالی بوده و کارشان این بوده که با روش‌های مختلف به دنبال حداکثر کردن منافع خود باشند و متأسفانه بارها شاهد جهت دهی به قیمت برخی مناطق بوده‌ایم اما اینکه بگوییم علت افزایش مسکن به‌خاطر فعالیت این قشر است حرفی گزافه است، چراکه دلایل رشد بی‌رویه قیمت مسکن بیشتر ناشی از عدم رونق تولید و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش بین‌المللی است و از زمانی که تجار ایرانی متوجه شدند که ریسک معاملات در ایران بالا رفته دیگر اقدام به سرمایه‌گذاری جدید نمی‌کنند و برخی‌ها نیز سرمایه‌های قبلی خود را از بازارهای مختلف خارج می‌کنند.
فلکی بیان کرد: از سال 96 و 97 که ریسک سرمایه‌گذاری افزایش یافت تجار بین‌المللی به جای وارد شدن در بازارهای مختلف مالی از این بازارها خارج شده و درنتیجه قانون عرضه و تقاضا به هم ریخته و شاهد تنش در بازار مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها بودیم این درحالی است که فعالیت دلالی مشاوران املاک نظیر دوقولنامه‌ای و سه قولنامه‌ای کردن مسکن نیز به هدف کسب سود بیشتر باعث تنش در این بازار شده و دودش به چشم مصرف کننده واقعی می‌رود.
پشت صحنه معاملات ملک چه می‌گذرد؟
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درباره اثرات معاملات مکرر بر قیمت مسکن گفت: مشکلی که مشاوران املاکی برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند در ظاهر بحث واسطه‌گری و دریافت کمیسیون بیشتر است اما این فقط ظاهر ماجراست بلکه بلای اصلی معاملات مکرر با هدف کسب سودهای غیرمتعارف است و مشاوران املاکی در پشت صحنه ملک‌های به قیمت، خوش قیمت و زیر قیمت را خریداری می‌کنند و طی چند مرحله معامله صوری در دور آخر به مصرف‌کننده واقعی می‌فروشند اما تا زمانی که قیمت را چند برابر نکردند اجازه فروش فایل به مصرف‌کننده واقعی را نمی‌دهند.
این کارشناس مسکن افزود: این پدیده در منطقه یک تهران و پایین شهر که قیمت ملک در شرایط خاصی قرار دارد هم بیشتر است، به طوری که در منطقه یک به دلیل سرمایه‌ای شدن مسکن این اتفاق زیاد می‌افتد در عین حال این روزها پدیده دو قولنامه‌ای و سه قولنامه‌ای در اطراف تهران هم که تقاضای خرید مسکن افزایش یافته است بیشتر است و اکنون تعداد مشاوران املاک روند افزایشی عجیبی دارند و به ازای هر 180 واحد مسکونی یک مشاور املاک داریم به طوری که تعداد دفاتر رسمی املاک به 150 هزار دفتر املاکی رسیده است. به گفته این کارشناس بخش مسکن در 40 سال گذشته دفاتر مشاور املاکی 40 برابر متناسب با رشد قیمت مسکن رشد داشته‌اند، به طوری که در سال 99 به ازای هر دفتر املاکی یک معامله هم ثبت نشده است البته این آمار منهای آمار معاملاتی است که کد رهگیری برای آنها گرفته نمی‌شود.
این یک معماست و سوال این است که اگر تعداد معاملات از تعداد دفاتر املاکی کمتر است چرا رشد دفاتر املاکی تا این حد زیاد است؟ طبق گزارش‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی بازار مسکن در طول یک سال گذشته افزایش قیمت 104 درصدی داشته و در برخی از مناطق کلانشهر تهران افزایش قیمت‌ها فراتر از 100 درصد بوده است در حالی که تورم در برخی از بازارها تخلیه شده اما افزایش قیمت در بازار مسکن ادامه دارد و از هیچ اصول اقتصادی و منطقی تبعیت نمی‌کند که دراین رابطه کارشناسان مسکن معتقدند که بخشی از این افزایش قیمت به حضور دلالان در سایت‌های فروش اینترنتی برمی‌گردد به طوری که پیش‌تر نیز دلالان مسکن با انتشار انبوه آگهی‌های غیرواقعی و صوری در سایت‌های پربازدید اینترنتی عامل افزایش قیمت مسکن شدند برای بسیاری از این آگهی‌ها اساسا خانه‌ای برای عرضه و فروش وجود نداشت و با تماس متقاضیان گفته می‌شد ملک مورد نظر به فروش رفته است.
همین ترفند دلالان باعث ادامه‌دار شدن افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شد تا اینکه دادستانی دستور به حذف قیمت از آگهی داد و هرچند این راهکار موقتی تا مدتی توانست برای حذف نهایی دلالان و واسطه‌گران از بازار مجازی مسکن اخلال‌هایی مواجه کند اما هر بار دلالان با روش‌های جدیدی اقدام به تنش‌زایی در بازار مسکن می‌کنند این درحالی است که بارها شاهد آن بودیم که با هر نوسان قیمتی بلافاصله بازار سیاهی به وجود می‌آید یا عده‌ای روی قیمت‌ها موج سواری می‌کنند و هر بار هم نهادهای نظارتی و نهادهای متولی با قاطعیت اعلام می‌کنند که دست دلالان و واسطه‌گران را کوتاه خواهند کرد و اجازه فعالیت به آنها را نمی‌دهند اما چرا هر بار عده‌ای به دنبال گل آلود کردن این آب و فضای اقتصادی هستند تا ماهی بیشتری بگیرند؟ پاسخ ساده است؛ به این دلیل که اساسا قانون موجود درباره برخورد با واسطه‌گری به اجرا نمی‌رسد یا اینکه مجازات این افراد که مخل فضای اقتصادی و امنیت روانی جامعه هستند بسیار سبک است.
